분양가상한제 적용지역, 실거주 기간 및 분양가격 (기본형건축비 등)

분양가 상한제 관련하여 국토교통부 주택업무편람을 참조하여 아래와 같이 공유드리고자합니다.

 

분양가상한제는 분명 시장경제원리인 가격에 의한 자율적인 수요와 공급의 원리에 위배될 수 있는 부분이라, 제도자체가 맞는 것인지에 대한 논쟁이 항상 있어 왔습니다.

 

오늘은 이러한 논쟁이야기보다는, 분양가상한제에 대한 정부의 입장과 제도의 내용을 정확하게 이해하는 것이 부동산 수요자 및 투자자 입장에서 도움이 될 수 있기에, 정부자료를 참조하여 내용을 공유드립니다.

 

 

1. 분양가상한제란? 분양가 산정은?

 

분양가상한제는 택지비와 건축비를 합산한 기준금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도입니다.

 

분양가상한제에 따른 분양가를 산정하는 공식은 다음과 같습니다.

 

분양가상한제의 분양가 산정 공식

그리 산식이 복잡하지는 않습니다.

 

택지비에 택지비가산비를 더하고, 여기에다가 기본형건축비와 건축비가산비를 더한 것이 분양가상한제에서의 분양가입니다.

 

여기서 택지비는 공공택지의 경우 공급가격, 민간택지의 경우 감정평가액 또는 매입가격을 기준으로 산정하게 됩니다.

 

그런데, 기본형건축비, 택지비가산비, 건축비가산비는 무엇일까요?

 

기본형건축비.

기본형건축비는 공공, 민간의 일반적인 품질수준의 분양주택의 건설에 소요되는 제반 비용을 반영한 건축비로 매년 2회(3/1, 9/15) 물가변동 등을 반영하여 정기적으로 고시하는 건축비입니다.

 

물론 2022년과 같이 물가상승이 급격히 발생하는 경우에는 7월에도 추가 고시하여 연간 3차례 고시하기도 하였습니다.

 

 

2022년 9월 정기고시에서는 기본형 건축비가 직전 7월대비 2.53% 상승한 m2 당 190만4천원으로 고시되었습니다.

 

평당으로는 약 630만원의 건축비가 기본형건축비로 고시된 것입니다.

 

택지가산비.

택지비외 추가적으로 소요되는 택지관련 경비입니다.

 

말뚝박기 암석지반, 흙막이 차수벽, 지하공사 특수공법 사용에 따른 공사비, 방음시설 설치, 택지대금 기간이자 등으로,  공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조 내지 제9조의2에 따라 정하고 있습니다.

 

건축가산비.

기본형건축비외 추가적으로 소요되는 건축관련 경비입니다.

 

라멘조, 철골조 등 구조형식, 주택성능등급, 인텔리전트 설비, 초고층주택 건설, 에너지절약형 친환경주택 건설비용 등으로서, 공동 주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 별표 1의3에 의해 산정하고 있습니다.

 

기본형건축비는 정부가 일률적으로 정하는 것이지만, 택지가산비와 건축가산비는 현장 상황에 따라 변화하게 됩니다.

 

 

2. 분양가상한제 적용대상 및 지역은?

 

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지, 도심 공공 주택 복합지구, 주거재생혁신지구 및 공공택지 외 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택이 적용대상이 됩니다.

 

즉, 공공택지에서 공급하는 아파트는 물론, 국토교통부장관이 지정하는 경우 모두 분양가상한제 대상이 될 수 있다는 이야기입니다.

 

참고로, 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자 유치와 관련된 주택, 관광 특구 내 초고층건축물 등은 분양가상한제 적용대상에서 제외합니다.

 

그럼, 민간택지에도 분양가상한제가 적용되는 지역은 어디일까요?

 

 

현재는 위 표에 있는 지역이 분양가상한제 적용지역입니다.

 

서울 주요지역과 과천, 하남, 광명 주요지역이 분양가상한제 적용지역으로 지정되어 있습니다.

 

그런데, 어쩌면 다소 위헌적일수도 있고, 시장경제원리에도 잘 맞지 않는 민간택지에서의 분양가상한제 적용지역은 구체적으로 어떻게 정해지는 것일까요?

 

먼저, 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정 기준은 다음과 같습니다.

 

투기과열지구(물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역) 중에서 주택가격상승율이 다음 중 하나에 해당하는 것입니다.

 

1. 직전월부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳.

 

2. 직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 증가한 곳.

 

3. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳.

 

 

위의 기준에 따라 민간택지임에도 분양가상한제가 적용될 수 있는 요건이 성립되면 아래와 같은 절차에 따라 지정되게됩니다.

 

분양가상한제 적용지역의 해제절차는 분양가상한제 적용지역 지정 절차와 기본적으로 동일하며, 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우 해제할 수 있습니다.

 

분양가상한제 적용지역으로 지정된 지역의 시도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 분양가상한제 적용지역의 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부 장관 또는 시도지사에게 해제 요청을 할 수 있습니다.

 

3. 분양가상한제 적용 아파트의 실거주 기간은?

 

2021년 정부는 주택법 시행령을 개정(2.19일 시행)하여 분양가상한제가 적용되는 경우, 공공택지의 경우 3~5년, 민간택지의 경우 2~3년의 거주의무기간을 규정하였습니다.

다만, 거주의무가 예외될 수 있는 사유 또한 같이 다음과 같이 규정하고 있습니다.

"거주의무 기간 중 근무, 생업, 취학 또는 질병치료를 위해 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 등의 부득이한 사유가 있는 경우, 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 간주함."

 

다만, 2022년 정부가 바뀌면서 분양가상한제 실거주기간을 폐지 또는 변경하는 논의가 진행되고 있습니다.

 

일단, 이러한 분양가상한제 실거주 제한은, 해당 주택이 전세 또는 월세와 같은 임대매물로 나오지 못하게 하는 원인이 될 수 있기때문에, 과거 정부에서는 그러한 비판에 대하여 아래과 같이 설명자료를 내어놓기도 하였습니다.

 

 

실거주 의무를 적용하면, 당연히 임대매물이 줄어드는 것인데요, 정권이 변할때 마다 이런 논리 저런 논리를 억지로 만들어야 하는 공무원들도 참 쉽지 않은 직업인 것 같습니다.