후분양제도 알아보기

주택 후분양제도에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 후분양제도 추진배경 및 장단점.

착공 후 분양하는 선분양 중심의 분양방식에서 벗어나 다양한 분양방식에 대한 소비자 선택권을 확보하기 위하여 후분양 제도 활성화를 정부에서는 추진하고 있습니다.

 

후분양 제도는 대한주택보증공사(HUG)의 분양 보증을 받지 않아도 되기때문에, 분양가 통제에서 자유롭습니다.

 

다만, 후분양으로 아파트를 지어 분양할 경우 아파트를 착공하는 시기와, 실제로 다 짓고 분양하는 시간차이가 2~3년 발생하기때문에 아파트 공급자 입장에서 경기변동위험을 부담해야 하는 단점은 있습니다.

 

즉, 아파트를 다 짓고나서 아파트가 팔리지 않을 경우 시행사 입장에서 자금운영  리스크가 커질 수 있습니다.

 

특히, 자금력과 신용도가 떨어지는 건설사와 시행사 사업의 경우 자금난 우려 및 사업 부도 사례까지도 찾아볼 수 있는데, 손꼽히는 대형 브랜드사가 시공을 담당할 경우에는 민간분양이라 하더라도 그 위험은 크지 않을 것입니다.

 

정부에서는 주택공급 위축 우려가 적은 공공부문에 우선적으로 후분양을 도입하고, 민간주택 부분에서는 적절한 인센티브 제공을 통해 후분양 확대를 유도하기 위한 대책을 마련중에 있습니다.

 

 

후분양제도의 장점중 하나로 분양이후 입주까지 기간이 짧다는 것을 들 수 있습니다.

 

특정 사례를 보면 분양 이후 입주까지 6개월정도로 짧은 경우도 있어, 사실 분양이라기보다는 새집을 사서 이사간다는 느낌이 들 정도입니다.

 

즉, 구매자 입장에서는 어느정도 건설이 진행된 상황을 미리 확인하고, 분양이후 짧은 기간에 입주하기때문에 구매자 입장의 위험은 확실히 줄어드는 것이 사실입니다.

 

특히 지금과 같은 부동산 경기 하강기에는 도움이 더 될 수 있습니다.

 

 

 

2. 후분양제도 언제부터 시작되었고 현재 어느정도 후분양으로 공급되고 있는가?

 

 

정부 주도로 공급되는 공공주택부분에서는 2018년부터 단계적으로 후분양을 도입하였습니다.

 

그 이후 최근 4년간 공공분양에서 후분양이 차지하는 비율은 약 30%에 달하고 있습니다.

 

특히, 자금조달능력이 충분한 LH, SH, 경기도시공사(GH) 등의 공공분양에 후분양제도를 우선 도입하고 있습니다.

 

2018년부터 2021년까지  공공분양중 후분양제도 비중은 LH는 43%,  SH는 57%에 달합니다.

 

후분양은 공정율 60% 수준에서 공급합니다.

 

공정률 60% 수준은 되어야 골조공사가 마무리되기때문입니다.

 

대전 지역의 재개발·재건축 사업 중 후분양으로 아파트를 공급하는 최초 사업지인 탄방 1구역

 

후분양제도로 아파트 건축시 주택도시기금에서 후분양 사업비 대출 지원을 하게됩니다.

 

과거에는 후분양사업지 대출이 공정률 80% 시점부터 적용되었는데, 중간에 60%로 바뀌었습니다.

 

즉, 후분양으로 인정하는 시점이 앞당겨진 것입니다.

 

 

또한, 주택도시기금의 대출한도를 대출한도를 민간임대주택자금(80~100백만원) 이상으로 인상 (80~110백만원)하되, 지역별 사업비에 따라 대출한도를 차등화하였습니다.

 

또한, 후분양 주택을 구입한 무주택 서민에게도 디딤돌대출 한도 내 중도금을 지원하고, 한도 내 잔여액은 잔금대출로 지원합니다.

 

후분양 관련 표준건축 공정률표.