부동산 경매 현장조사 노하우

부동산 경매시 현장조사의 중요성은 여러번 강조해도 지나치지 않다.

어쩌면 가장 기본적인 내용중 하나이지만, 의외로 경매과정에서 제대로 된 현장조사가 이루어지지 않아 낭패를 보는 경우가 매우 많다.

경매 성공 가능성을 높여주는 현장조사 노하우 (또는 체크리스트) 14가지를 정리해 보았다.

 

1. 점유자 정보를 파악한다.

부동산 경매시 가장 까다로운 부분중 하나는 명도이다.

명도 난이도를 파악하기 위해서는 점유자를 반드시 파악해야 한다.

직업, 연령, 가족구성 등 최대한 점유자를 알아야 추후 명도협의시 유리한 위치에서 임할 수 있다.

 

전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있을것 같아도, 현장조사를 통해 대항력의 허점 등 여러가지 단서를 찾을 수 있다.

 

특히 유치권의 경우 점유자 정보 파악이 더욱 중요하다.

유치권신고 서류에는 법인명의로 되어있으나, 임차인이나 채무자 등이 직접 점유하는 경우도 있으며, 그 외 이해관계자들과 연관된 사람들이 대신 점유하고 있을 수 있다.

 

지역주민, 통반장 등 현황을 알만한 사람들에게는 꼭 물어본다.

 

 

관리실에 들려서 점유자가 누구인지 물어본다. (이때 연체관리비 금액도 확인해 둔다.)

 

채권은행 담당자에 문의해서 점유자나 채무자를 파악해 보는 것도 좋다.

채권은행의 경우에도 원활한 경매를 통해 채권을 최대한 회수하는 것이 좋기때문에 의외로 문의에 호의적일 수 있다.

 

 

 

2. 수도, 전기 계량기 및 우편물, 야간 불빛 등을 통해 실제로 누군가가 점유하고 있는 것인지 파악해 둔다.

부동산 경매 현장조사시 우편물을 통해서는 점유자의 이름도 파악해 볼 수 있다.

 

 

 

3. 현장조사를 가급적 조용하게 한다.

특히 유치권과 같이 민감한 권리관계가 있는 경우에는 부도산 경매 현장조사시 가급적 티내지 않고 조사하는 것이 좋다.

 

4. 주변의 혐오시설 여부를 확인한다.

부동산 경매 현장조사시 화장터, 철탑, 군부대, 장례식장, 소각장, 교도소 등 주변에 기피시설은 없는 지 꼭 확인한다.

소음, 악취등 기본적인 환경여건은 어떠한지 확인한다.

특히, 공항근처의 경우에는 소음의 정도가 매우 심각할 수 있다.

 

5. 현장조사과정에서 기본적인 문서들과 대조하며 팩트들을 정확하게 확인한다.

부동산 경매 현장조사시 토지나 공장의 경우 감정평가서, 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원등과 같은 서류와 실제 현황이 일치하는지, 혹 다른 부분은 없는지 확인한다.

 

주택 (빌라, 오피스텔, 연립) 의 경우 실제 등기부등본이나 건축물대장의 기재된 주소와 현황의 일치여부를 확안한다. (선순위 임차인 물건 도전시 도움이 될 수도 있다.)

 

 

 

6. 경매물건의 향후 가치 증대 가능성을 가늠해본다.

토지의 경우 진입로와 건축허가가능여부를 확인한다. 

형질변경이나 건축가능 여부 등은 그 내용을 가장 잘 알고 있는 전문가인 해당지역 건축설계사무소 관계자나 지자체 해당 담당자에게 문의해보는 것이 가장 정확하다. (어설프게 개인이 판단하지 말라.)

부동산 경매시 남들이 못보는 잠재수익을 이를 통해 가늠해 볼 수 있다.

 

7. 삐딱한 시선으로 부동산 경매물건을 바라본다.

부동산 경매시 경매물건에 너무 빠지게되면 장점만 보게되고 시세보다 오바해서 입찰할 수 있다.

최대한 비판적인 시각에서 바라보고 나서도 괜찮다고 판단되면 입찰한다.

그리고 현장조사시 어떠한 결점은 없는지 반드시 꼼꼼하게 확인한다는 생각으로 현장조사에 임한다.

 

8. 경매 건물의 상태에 대해 기본적인 사항들을 꼼꼼히 확인한다.

부동산 경매에 나온 건물의 전반적인 노후도는 어떠한지?

과거 큰 보수나 화재발생한 이력이 있는지?

건물방수는 제대로 되는지?

채광은 어떠한지? (건물이 다닥다닥 붙어있는 1층집이나, 반지하 등)

주차공간은 충분한지?

난방현황은? (도시가스? 지역중앙난방? 기름보일러 같은 오래된 방식?)

 

9. 보수가 필요한지, 보수를 해야할 경우 예상비용은 얼마일지 확인해 본다.

부동산 경매 현장조사시 건물 마감이나 시설이 새로 임대를 놓기에 어려울 정도로 노후화된 경우 매우 신중히 검토해야 한다.

수도나 전기가 개별세대별로 정확하게 나누어있지 않을 경우도 추가 보수 가능성이 높다.

 

주차공간이 법정 추가공간에 미치지 못하여 주차공간을 다시 확장해야하는지 (불법으로 주차공간을 건물로 사용하는 경우가 많다) 확인한다.

 

 

10. 연체된 공과금 여부를 확인한다.

부동산 경매를 하다보면 관리공과금의 경우 연체금액이 매우 큰 경우도 많다.

이 경우 연체금액 감안 후 입찰해야 한다.

전기, 수도, 가스 등 기본적인 공과금은 낙찰 받은 이후 등기부등본을 소지하고 각 사업소에 방문하면 소유권이전등기 이전에 발생한 요금에 대해서는 감면처리해 줄 수 있다.

 

아피트 관리비의 경우 경우 공실이었으면 낙찰자에게 공용부분의 관리비를 부담하라고 한 대법원 판례가 있다.

하지만 사람이 살고 있을 경우 아파트 관리사무소에도 업무상 책임이 있으므로 미납 공과금액이 크다면 관리사무소와 합의하여 금액을 깍거나 또는 법적 분쟁을 걸어보는 것을 고민해 보아야 한다.

 

상가관리비의 경우 임차인확보에도 큰 영향을 미치므로 전반적인 관리비 수준도 반드시 확인해 본다.

 

11. 교육, 교통 등 기본적인 입지에 대해서도 반드시 한번더 체크해 둔다.

부동산 경매를 떠나 부동산 투자시 기본사항이니 구체적인 설명은 생략.

 

12. 부동산 경매시 해당 물건의 정확한 시세를 파악해 둔다.

단지가 큰 아파트의 경우 네이버 등 인터넷을 통해서도 시세를 충분히 파악할 수 있다.

하지만, 빌라, 규모가 작은 건물의 오피스텔, 단독주택, 상가 등 정형화된 형태로 물건의 가격을 책정하기 어려운 경우에는 현장 조사를 통한 시세파악이 매우 중요하다.

 

부동산 중개소를 통해 꼭 현장 시세에 대한 감을 익혀야 한다.

일반적인 시세와 급매가 모두 확인하고, 매수자와 매도자 입장에서 중개소에 문의하여 중개인이 제시하는 가격을 알아둔다.

임대가격도 전세와 반전세 월세 각각의 경우 모두 파악해둔다.

물론 중개사 말이 항상 답은 아니니 100% 신뢰하지는 않는다.

 

특히 상가의 경우 임대가격을 최대한 정확하게 파악해 두는 것이 필수이다.

분양상가의 경우 분양후 시간이 지나면서 보통 분양가보다 낮은 금액으로 거래된다.

일반적으로 상가분양가가 높게 책정되기도하지만, 초기에 허위 임차인을 들이는 방식으로 수익을 조작하여 높은 가격으로 매도하는 경우도 많으므로 반드시 유의해서 확인해야 한다.

 

13. 주민센터에서 전입세대열람을 한다.

부동산 경매시 전입세대열람을 통해 소유자외 제 3자가 전입됐는지 확인한다.

확인시 담당자에게 세대원 유무 및 점유자와 소유자와의 관계 등을 한번 물어본다.

답이 안나와도 물어본다고 손해볼 것은 없다. 가끔 좋은 정보를 얻을 수도 있다.

 

특히, 주민센터 직원에게 세대주보다 빨리 전입한 세대원이 있는지 꼭 물어본다. (세대합가 가능성 체크.)

또 다른 세대주가 전입되어 있는 경우 반드시 채무자와 소유자의 호적 관계를 물어본다. (상가의 경우 전입세대열람대신 사업자등록현황을 참고한다.)

 

주민센터에서 바로 확인 후 궁금한 사항이 있으면 바로 문의하여 확인힌다.

 

14. 불법건축물 여부를 꼼꼼히 확인한다.

부동상 경매시 조사 물건의 현황과 공부가 일치하지 않을 경우 특히 불법건축물 가능성이 높다.

불법건축물로 밝혀질 경우 매년 벌금을 납부해야 하며 그 금액은 매우 클 수 있다.

단, 현재까지 연체된 이행강제금은 매수인이 부담해야 하는 것은 아니다.

 

 

부동산 경매시 현장조사는 가장 기본이고 또 중요한 부분입니다.

여러가지 사항들을 꼼꼼히 잘 챙겨서 꼭 성공투자 하시길 기원합니다.