전월세전환율 (법정 월차임 전환율)

2020년 9월29일부터 전월세전환율 (정식명칭은 법정 월차임 전환율)이 기존 4% 에서 2.5%로 조정됩니다.

전월세전환율은 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할때 적용하는 비율을 뜻합니다.

 

조정되는 내용은 정확하게는 기준금리+3.5%에서 기준금리+2%로 변경되는 것입니다.

즉 지금은 기준금리가 0.5%라서 기준금리+2% 인 2.5%가 전월세전환율이 되지만, 추후 기준금리가 상승하면 전월세전환율 또한 상승할 수 있습니다.

물론, 기준금리가 일본이나 유럽 일부 국가처럼 0%가 된다면, 전월세전환율 또한 2%로 더 낮아질 수도 있겠지요.

 

 

 

국토부 설명자료에 따르면, 4억원 전세를 보증금 2억+월세인 반전세로 바꿀경우 월세가 67만원에서 42만원으로 낮아진다고 합니다.

 

변경전 전월세전환율인 4% 상황에서는 낮아지는 보증금 2억에 4%를 적용한 800만원이 연간 임차료가되고, 이를 12개월로 나누면 1개월에 67만원의 월세가 책정됩니다.

 

반면 새로 변경되는 전월세전환율 2.5%를 적용하면, 낮아지는 보증금 2억에 2.5%를 적용한 500만원이 연간 임차료가되고, 이를 12개월로 나누면 1개월에 42만원의 월세가 책정됩니다.

 

 

그런데, 사실 일반적인 의미에서의 전월세전환율은 시장에서 자율적으로 정해집니다.

기존의 전월세전환율이 4% (기준금리+3.5%) 였다는 것을 사실 몰랐던 분들이 대부분이셨을 것입니다.

 

하지만, 이번에 법으로 조정되는 전월세전환율 (법정 월차임 전환율)은, 새로 도입되는 계약갱신청구권(계약갱신요구권)이 행사되고, 이와 동시에 전세보증금 일부를 월세로 전환할때 의무적으로 적용되는 비율로서 현실에서도 종종 사용될 것 같습니다.

 

물론, 계약갱신청구권(계약갱신요구권) 행사시 임차인의 동의 없이 임대인이 단독으로 보증금을 월세로 전환할 수는 없습니다. 어디까지는 상호간에 동의가 되었을때 이야기입니다.

 

그리고 변경된 전월세전환율은 시행령 개정 이전에 체결된 임대차계약에도 적용되기때문에 (즉, 예전에 맺은 계약이라고 해서 적용대상에서 제외되는 것은 아니기때문에), 도입 이후 시행되는 보증금의 월세 전환에 모두 적용되게 됩니다.

 

 

 

(참고) 과거 전월세전환율 및 지역별 전월세 전환율 현황.

 

아울러, 주택임대차보호법 전반에 대해 잘 정리해 놓은 아래 자료 또한 도움이 되실 것 같습니다.

survivalinvestment.tistory.com/67

주택임대차보호법, 계약갱신청구권 (임대차 3법)