주택임대차보호법, 계약갱신청구권 (임대차 3법)

2020년 7월 31일자로 시행되는 임대차3법 (주택임대차보호법 개정안)에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 임대차3법 첫번째 : 계약갱신청구권.

 

(1) 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 횟수는?

주택임대차보호법 개정안의 임대차 3법중 하나인 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 경우 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다. 즉 기존 임대차보호법에서 보장하는 2년의 임대차기간에 대해 추가로 2년을 더 거주할 수 있게 됨에 따라 총 4년간의 임대차기간이 보장받게 됩니다.

 

(2) 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은?

계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

그러나, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구해야합니다.

 

1개월 전까지의 기간을 계산할때는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달 하여야 합니다.

예를 들어, 계약만료일이 9월 30일인 경우에는 1개월 전인 8월30일 0시(또는 8월 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

그럼, 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우가 있을까요?

 

 

 

(3) 임대인이 계약갱신청구권을 거절 할 수 있는 경우는?

임대인이 해당 주택에 실거주하고자 하는 경우에는 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

임대인 본인은 물론 직계 존비속 중 한사람이 거주하고자 할 경우에도 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다.

즉, 2년 계약 만료 이후 본인 또는 직계가족이 본인주택에 들어가 살 수 있습니다.

 

물론, 임대인이 실거주 하지 않더라도 계약갱신을 거절할 수 있는 경우도 있습니다.

임차인이 2번이상 임대료를 연체한 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 주택의 일부 또는 전부를 전대한 경우, 임차인이 중대한 과실이나 고의로 주택에 중대한 파손을 발생시킨경우 등이 이에 해당합니다.

 

또한 철거하거나 재건축을 하는 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있는데요, 이를 위해 미리 계약시에 철거나 재건축에 관련된 사항을 임차인에게 고지하는 것이 필요합니다.

 

하지만, 계약갱신청구를 거절한 후 정당한 사유 없이 다른사람에게 주택을 임대하는 경우에는 갱신거절로인해 기존 임차인이 입은 손해를 임대인이 배상해야합니다.

 

계약갱신을 거절당한 임차인에게 물어내야 하는 손해액은 갱신거절 당시 기준의 3개월치 임차료 또는 갱신거절당시의 임차료와 다른 사람에게 임대한 임차료 차액의 2년치 중 큰 금액을 기준으로 합니다!

 

(4) 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정한 경우에는?

임대인과 임차인이 사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정하였다 하더라도 효력은 없습니다.

즉, 사전 약정에 상관없이 임차인인 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

(5) 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지?

임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

 

(6) 계약갱신청구권 행사 이후 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

계약갱신청구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

단, 임차인에 의한 계약해지 효력은 임대인에게 해지통보를 한 날부터 3개월 이후에 발생합니다.

즉, 임차인은 계약해지 의사를 표시하더라도 계약기간전이라면 최소 3개월간의 임대료를 납부해야 하는 것입니다.

 

(7) 계약갱신청구권을 안전하게 행사하는 방법은?

구두, 문자메시지, 이메일등 어떠한 방법으로는 행사가 가능합니다.

다만, 만일의 경우 발생할 수 있는 분쟁상황에 대비하기 위해서는 내용증명 등과 같이 기록을 남기는 방법이 가장 안전하긴 합니다!

 

 

(8) 임대인이 직접거주를 이유로 계약갱신을 거부했을경우, 기존 임차인이 임대인의 실거주 여부를 확인하는 방법은?

기존 임차인이 전입세대 또는 확정일자 연람을 할 수 있도록 허용하여 임대인의 직접거주 여부를 확인할 수 있도록 할 계획이라고 합니다.

 

(9) 계약갱신청구권 행사시 전세에서 월세로 전환 가능한지?

전세에서 월세전환은 임대인과 임차인이 상호 동의하면 가능합니다.

물론, 임차인이 동의하지 않으면 전환할 수 없습니다.

또한, 상호 동의하여 월세로 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다.

 

법정 전환율은 2020년 9월 29일부터 4%에서 2.5%로 조정됩니다!

법정 전환율을 결정하는 산식이 기존에는 기준금리+3.5%였고, 기준금리가 0.5% 였기때문에 4% 였던 것인데, 이 산식이 기준금리+2%로 바뀌게 되었습니다.

그래서 현행 기준금리 0.5%+2%=2.5% 입니다.

물론, 기준금리가 변경되면 법정 전환율 또한 변경되게 됩니다.

 

그럼, 이어서 임대차3법을 구성하는 또 다른 부분인, 전월세 상한제에 대해 자세히 알아보겠습니다!

 

 

2. 임대차3법 두번째 : 전월세 상한제.

 

임대차3법의 또 다른 하나는 전월세 상한제입니다.

전월세상한제는 계약 갱신 시 올릴 수 있는 임대료를 5% 범위 내로 제한하는 것입니다.

또한 지자체별로 조례를 통해서 임대료 증가 상한을 5%보다 더 낮출 수 있습니다.

 

물론 임대인과 임차인이 상호합의할 경우에는 계약갱신시에 5%보다 더 올릴 수도 있습니다.

하지만, 법에 의해 인상률이 5% 이내로 보장받을 수 있는 상황에서 임차인이 5% 이상의 인상률에 합의하여 임대차계약을 갱신하는 경우가 많지는 않을 것입니다.

 

 

3. 임대차3법 세번째 : 임대차신고제 (2021년 6월부터 시행 예정).

임대차3법의 마지막 하나는 임대차신고제입니다.

시행시기는 2021년 6월입니다.

 

과거에는 임대차계약 후 전입신고만 하면 되었으나, 임대차신고제가 적용되면 해당 지역의 지방자치단체에 임대차계약시 관련내용을 30일 이내에 신고해야합니다.

보증금, 임대료, 임대기간 등의 계약사항들이 신고내용에 포함됩니다.

 

임대인과 임차인 모두 신고의무가 있지만, 계약 쌍방중 한사람이 신고를 거부해도 다른 한사람이 단독으로 신고가 가능합니다.

 

세입자의 경우에는 전입신고만 해도 자동으로 임대차신고를 한 것으로 처리됩니다.

아울러, 임대차신고시 임대차계약서까지 제출하면 확정일자도 자동으로 부여됩니다.

임대차신고제의 경우 임대인에 대한 임대소득세 부여, 실거래 정보 수집 등에 활용될 것으로 보이며, 특히 임대인 입장에서는 임대소득 세원을 100% 노출되게되는 부담이 발생하게됩니다.

 

 

(참조) 임대차 3법 Q&A : 1.갱신요구 (출처: 주택임대차보호법 해설집)

 

 

 

 

(참조) 임대차 3법 Q&A : 2.갱신거절 (출처: 주택임대차보호법 해설집)

 

 

 

 

 

 

 

 

(참조) 임대차 3법 Q&A : 3.임대료 상한 (출처: 주택임대차보호법 해설집)

 

 

 

(참조) 임대차 3법 Q&A : 4.전월세 전환 (출처: 주택임대차보호법 해설집)

 

 

 

 

(참조) 임대차 3법 Q&A : 5.기타사항 (출처: 주택임대차보호법 해설집)

 

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이상 주택임대차보호법 개정안인 임대차3법에 대해 알아보았습니다.

주택임대차보호법은 임대인과 임차인 모두 내용을 잘 알고 계약에 임하는 것이 중요한데요, 주택임대차보호법 전반에 대해 알고 싶으시다면 아래 글 또한 도움이 되실 것입니다.

 

survivalinvestment.tistory.com/66

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