저당권 요약정리 (부동산 경매)

개인적으로 저당권 공부하면서 요약 정리한 노트입니다.

1. 저당권.

(1) 저당권은 저당권자가 제 3자에게 처분(이전, 양도) 가능.

(2) 제 3자에 의해 처분금지가처분을 당하거나, 다시 저당권이 설정될 수도 있음.

 

2. 근저당권.

(1) 수시로 빌리거나 갚기로 계약했을 때 그 최고액만 등기함.

채권최고액과 실제 채권액과는 차이가 있으므로 권리분석전에 실제 채권액을 파악해야 함.

 

(2) 근저당권의 확정.

근저당권의 피담보채권이 확정되면 그 이후에 발생하는 원금채권은 그 근저당권에 의해 담보되지 않음.

근저당권의 확정 시기.

- 근저당권자가 경매를 신청한 때에는 채무자와 더 이상의 거래관계를 계속하지 않겠다는 의사이므로 경매신청시에 근저당권 확정.

- 다른 담보권자가 경매신청을 한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 경락인이 경락대금을 완납한 때에 확정.

- 기본 근저당권 설정계약서에 결산기가 정해져 있는 경우 그 기간 도래 시에 피담보채권이 확정.

- 결산기의 유무를 떠나 채무자가 거래를 계속할 의사가 없을 때는 그때까지 잔존하는 채권이 피담보채권으로 확정.

 

3. 공동저당권.

(1) 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 설정된 (근)저당권.

 

(2) 공동저당권자는 어느 목적물로부터 어느 정도의 만족을 얻느냐를 자유롭게 선택할 수 있음. 단, 이 경우 개별 목적물 각각의 제 3의 채권자간 불공평성 문제가 발생할 수 있다.

- 그래서, 동시배당의 경우 안분부담의 원칙을 적용한다.

- 이시배당의 경우 차순위 저당권자는 선순위 저당권자의 다른 공동저당 목적물에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

4. 공장저당권.

(1) 낙찰자가 소유권을 취득하기 위해서는 공장 토지나 건물에 설치된 기계, 기구 기타 공장의 공용물이 토지나 건물과 동일한 소유자에 속해야 함. (즉, 기계가 리스회사 소유인 경우 감정평가에 반영되었더라도 낙찰자에게 귀속되지 않음.)

 

(2) 공장저당법상 공장저당권에 의해 경매가 진행되는 경우 : 공장저당목록에 빠져 있는 기계류 등은 낙찰자가 소유권을 가질 수 없고, 공장저당목록에 들어가 있는 기계류라 허더라도 그 소유권이 제 3자 명의로 되어 있으면 낙찰자가 그 기계류의 소유권을 취득할 수 없다.

 

(3) 공장경매가 민법상 일반 저당권에 따라 공장 토지, 건물에 대해서만 진행되는 경우 (간혹 발생) : 기계설비가 누락되어 있더라도 특별히 그 소유권이 제 3자 명의로 되어 있지 않으면 낙찰자는 그 기계설비의 소유권도 취득할 가능성이 있다. (보장할 수는 없음.)

 

(4) 단, 공장기계 등을 소유권 유보부로 판매한 자가 그 대금 전액에 대한 영수증을 발급하여 이를 믿은 은행이 그 기계류 등에 저당권을 설정하고 대출해주었다면 그 판매인이 은행의 담보권 실행인 임의경매에 대해 유보된 소유권을 주장하는 것은 신의원칙에 반하기 때문에 저당권의 효력이 미친다.

5. 저당권 권리 / 배당 분석시 유의사항.

(1) 등기부상 저당권 설정액과 실제 배당 금액이 다를 수 있으므로 (지연이자의 지급 제한 등으로) 채권계산서 잘 확인할 필요 있음.

(2) 선순위 근저당권이 경매 당시 이미 소멸되었음에도 형식상 등기만 남아 있을 뿐일 때의 근저당 다음의 후순위 가처분은 낙찰자가 인수해야 함. (근저당 대위변제 여부 수시 확인 필요.)